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Un exemple concret
Une fleuriste loue une boutique en centre-ville par un bail commercial de 9 ans. Au bout de 3 ans, elle peut partir en respectant un préavis ; le propriétaire, lui, ne peut pas la faire partir aussi facilement.
Le piège à éviter
Le bail commercial protège surtout le locataire, car le fonds de commerce (clientèle, emplacement) dépend du local : c'est pour cela que la loi encadre fortement la fin du bail.
Pour aller plus loin
Pour un commerçant, un artisan ou un industriel, le local est souvent aussi important que le stock ou le savoir-faire : l'emplacement d'un restaurant ou d'une boulangerie fait en grande partie sa clientèle. Si le propriétaire pouvait reprendre le local à tout moment, le fonds de commerce serait menacé. C'est pourquoi le législateur a créé, dès un décret de 1953 aujourd'hui intégré au Code de commerce, le « statut des baux commerciaux », parfois présenté comme une « propriété commerciale ». Il intervient dans le programme de Terminale STMG dans le programme de droit, parmi les contrats de l'entreprise.
Le régime est d'ordre public, c'est-à-dire que les parties ne peuvent pas y déroger librement. La durée est d'au moins neuf ans. Le locataire peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période triennale, alors que le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son terme, dans des conditions strictes. À l'échéance, le locataire a droit au renouvellement du bail. Le bailleur peut refuser, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction, qui compense la perte du fonds, sauf motif grave et légitime à reprocher au locataire. Le loyer est fixé librement à la signature, et ses révisions sont encadrées par des indices.
La loi Pinel de 2014 a renforcé ce statut en plafonnant certaines hausses de loyer et en prévoyant, à la charge du bailleur, un état des lieux et un inventaire des charges. Le bail commercial se distingue du bail d'habitation, qui protège un logement, et du bail professionnel, réservé aux professions libérales, qui n'a pas le même régime de protection. Dans une étude de cas, il faut donc commencer par qualifier la location : le local sert-il à une activité commerciale, industrielle ou artisanale ? Si oui, le statut s'applique et le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement.
Ne pas confondre
- Bail d'habitation : Il porte sur un logement et protège le locataire dans sa vie privée, avec une durée et un préavis différents de ceux du bail commercial.
- Bail professionnel : Il concerne les professions libérales (avocat, médecin) et n'offre pas le droit au renouvellement ni l'indemnité d'éviction du bail commercial.
- Fonds de commerce : C'est l'ensemble des éléments (clientèle, enseigne, matériel) qui permettent l'activité, dont le droit au bail peut faire partie.
Dans ta copie
Le bail conclu entre la société Fleur de Lys et son bailleur porte sur un local où s'exerce une activité commerciale : il relève du statut des baux commerciaux. La durée de neuf ans est conforme à la loi. Au terme de la période triennale, la société peut donner congé, mais le bailleur ne peut pas reprendre le local avant l'échéance. À la fin du bail, le bailleur qui refuse le renouvellement devra verser une indemnité d'éviction, destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Ce régime protège ainsi le locataire commerçant.
À retenir
- Le bail commercial dure au moins neuf ans et se déroule par périodes triennales.
- Le locataire peut en principe donner congé à la fin de chaque période de trois ans.
- Le locataire a droit au renouvellement du bail à son terme.
- Le bailleur qui refuse sans motif grave doit verser une indemnité d'éviction.
Teste-toi
Droit · question corrigée
Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?
Voir la réponse
Réponse D. Le bail commercial dure au moins 9 ans ; le locataire peut en principe partir tous les 3 ans.
Droit · question corrigée
Quel est l'objectif principal du statut des baux commerciaux ?
Voir la réponse
Réponse D. Le statut protège le locataire commerçant, dont le fonds dépend de l'emplacement, grâce au droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. Il ne fige pas le loyer et n'interdit pas la cession du fonds.
Questions fréquentes
Un commerçant peut-il quitter le local avant neuf ans ?
Oui, en principe à la fin de chaque période de trois ans, en donnant congé avec un préavis de six mois. Hors de ces dates, il reste tenu de payer les loyers, sauf accord du bailleur.
Peut-on déroger au statut des baux commerciaux ?
Seulement dans des cas limités. La loi prévoit par exemple des baux dérogatoires de courte durée pour tester une activité, mais ils respectent des conditions strictes. Le statut est d'ordre public.
Notions liées
Pour réviser tout le chapitre, va sur la page Droit, ou retrouve toutes les définitions dans le lexique du bac. Dans l'application, les quiz reprennent ces notions sur le programme de ta série.